Das Untervermieten darf kein Geschäft sein

Ein Mieter darf mit der Untervermietung seiner Wohnung keinen Gewinn machen, der über seine eigenen Aufwendungen hinausgeht. Das hat der Bundesgerichtshof am Mittwoch in Karlsruhe entschieden. Ein solches Vorgehen stelle kein berechtigtes Interesse dar, erklärten die Richter. Grundlage war ein Fall aus Berlin, in dem ein Mieter eine Wohnung für weniger als 500 Euro gemietet und sie für fast das Doppelte weitervermietet hatte (Az. VIII ZR 228/23).

Grundsätzlich ist Untervermietung erlaubt, allerdings nur mit Zustimmung der Vermietenden. Diese Erlaubnis können Mieter verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt. Der Bundesgerichtshof stellte nun klar, dass sich dieses Interesse ausschließlich auf den Erhalt von Wohnraum bezieht. Verändern sich die Lebensumstände erheblich, etwa durch eine Trennung oder einen längeren Auslandsaufenthalt, darf untervermietet werden, um die Wohnung nicht aufgeben zu müssen. Eine Gewinnerzielung falle jedoch ausdrücklich nicht darunter.

Der konkrete Fall betraf einen Mieter, der seit 2009 eine Zweizimmerwohnung in Berlin bewohnte. Die Kaltmiete lag zunächst bei 460 Euro und stieg später auf knapp 500 Euro. Für einen befristeten Auslandsaufenthalt erhielt er die Erlaubnis zur Untervermietung bis Ende Januar 2020. Er blieb jedoch länger im Ausland und verlangte von seinen Untermietern 962 Euro kalt. Die Wohnung war möbliert, persönliche Gegenstände blieben dort, ebenso behielt der Hauptmieter einen Schlüssel.

Nach einer Besichtigung durch eine neue Hausverwaltung kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis. Sie klagte auf Räumung durch Haupt- und Untermieter. Während die Untermieter inzwischen ausgezogen sind, wollte der Hauptmieter die Wohnung behalten. Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass er räumen muss. Ziel des Urteils sei auch der Schutz von Untermietern vor überhöhten Mieten, erklärte der Vorsitzende Richter Ralph Bünger.

Offen ließ das Gericht die Frage, ob und in welcher Höhe bei möblierten Wohnungen Zuschläge zulässig sind. Ebenso äußerte sich der BGH nicht zur Rolle der Mietpreisbremse, obwohl die verlangte Untermiete im konkreten Fall deutlich darüber lag. Bundesjustizministerin Stefanie Hubig hatte hierzu bereits weitere Regulierungen angekündigt.

Das Urteil wurde von Interessenvertretern beider Seiten begrüßt. Die Präsidentin des Deutscher Mieterbund, Melanie Weber-Moritz, erklärte, der Bundesgerichtshof habe unmissverständlich klargestellt, dass Untervermietung dem Erhalt von Wohnraum diene und nicht der Gewinnerzielung. Viele Menschen seien auf Untervermietung angewiesen, weil sie auf dem regulären Wohnungsmarkt keine Chance hätten.

Auch der Eigentümerverband Haus & Grund begrüßte das Urteil. Präsident Kai Warnecke betonte, Untervermietung sei kein Geschäftsmodell. Es gehe um Fairness gegenüber privaten Vermietern, die Verantwortung und Kosten trügen.

OZD

OZD-Kommentar – Ein überfälliger Dämpfer für Miet-Geschäfte

Dieses Urteil trifft einen wunden Punkt des angespannten Wohnungsmarktes. Wo Wohnraum knapp ist, entstehen Grauzonen – und manche nutzen sie aus. Der BGH zieht nun eine klare Linie: Wohnen ist keine Ware für Arbitrage-Gewinne. Das stärkt nicht nur Vermieter, sondern vor allem Untermieter, die sonst schutzlos überhöhten Preisen ausgeliefert wären. Es ist ein Signal für Fairness in einem Markt, der diese dringend braucht.

Historischer Hintergrund

Untervermietung war lange ein flexibles Instrument, um auf veränderte Lebenslagen zu reagieren. Mit steigenden Mieten und Wohnungsknappheit entwickelte sich daraus jedoch zunehmend ein Geschäftsmodell. Gerichte hatten bislang uneinheitlich entschieden, was als berechtigtes Interesse gilt. Das Karlsruher Urteil schafft nun bundesweit Klarheit und setzt einen rechtlichen Rahmen, der den sozialen Zweck der Untervermietung betont.

Zukunftsprognose

Das Urteil dürfte die Praxis der Untervermietung spürbar verändern. Hauptmieter werden stärker darauf achten müssen, keine Gewinne zu erzielen. Gleichzeitig wächst der Druck auf die Politik, offene Fragen – etwa zu Möblierungszuschlägen und Mietpreisbremse – gesetzlich zu regeln. Für den Wohnungsmarkt insgesamt bedeutet die Entscheidung mehr Transparenz, aber auch neue Konfliktlinien bei der Durchsetzung.

Gewinnspiel

Worauf darf sich das berechtigte Interesse bei der Untervermietung laut BGH beschränken?

A) Gewinnsteigerung
B) Erhalt von Wohnraum
C) Kapitalanlage
D) Steueroptimierung

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Mini-Infobox

– BGH-Urteil zur Untervermietung
– Keine Gewinnerzielung erlaubt
– Schutz von Untermietern
– Fragen zu Möblierung offen
– Politische Regulierung geplant

OZD-Analyse

1. Juristische Klarstellung
a) Berechtigtes Interesse eng definiert
b) Gewinnerzielung ausgeschlossen
c) Bundesweite Leitentscheidung

2. Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt
a) Weniger Untervermietungsmodelle
b) Mehr Schutz für Untermieter
c) Klarere Rechte für Vermieter

3. Politische Anschlussfragen
a) Möblierungszuschläge ungeklärt
b) Rolle der Mietpreisbremse offen
c) Reformbedarf im Mietrecht

Was ist der Bundesgerichtshof?

Der Bundesgerichtshof ist das höchste deutsche Gericht in Zivil- und Strafsachen. Seine Entscheidungen prägen die Auslegung des Rechts bundesweit und setzen verbindliche Maßstäbe für die Rechtsprechung.

Alle Angaben ohne Gewähr. 

OZD-Extras
Das Urteil betrifft Millionen Mietverhältnisse in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt.